Oma yritys: Kuinka muuttaa vuokravuokra kannattavaksi liiketoiminnaksi

Korjaus- ja rakennusliiketoiminta Kiinteistövälitystoimisto

Tämän tyyppinen vuokravuokraustoiminta voi olla varsin kannattavaa, kun otetaan huomioon A-luokan toimitilojen suuri kysyntä, mutta asiantuntijat suosittelevat sitä pidettävän enemmän tulonlähteenä kuin pääliiketoimintana.

Pelkästään alivuokrauksesta ei todennäköisesti tule kannattavaa liiketoimintaa. Mutta jos yhdistät sen vuokralaisten lisäpalveluihin ja siirrät heidän tilat pienissä kerrostaloissa, saat ylimääräisen voitonlähteen.

Alivuokraus - koska yrittäjyys ei ole tyypillistä korkealuokkaisille rakennuksille. Tämän tason toimistoja vuokraavat yritykset arvostavat imagoaan liikaa alavuokraamiseen. He vuokraavat vuokraamansa tilat vain niissä tapauksissa, joissa he vuokraavat toimiston organisaation laajentamista varten ja osaa tilasta ei vielä tarvita.

Toinen vaihtoehto on mahdollista vuokrata edelleen, kun suuret alueet vuokrataan tietoisesti ja ylijäämät vuokrataan kumppaniorganisaatiolle, jonka kanssa vuokralainen harjoittaa liiketoimintaa. Mutta tätä ei voida myöskään kutsua yritykseksi ...

Tänään, Moskovan markkinoilla ilmestyivät ensimmäiset merkit alivuokraukseen rakennetusta sivistyneestä yrityksestä: Regusin ns. Monitoimi toimistokeskukset, Millennium House, Daev Plaza, M-tyylinen toimisto, jotka vuokrataan pieninä osina lisäpalveluineen. Niiden erityispiirteitä ovat: sijainti ja läheisyys yrityskeskustaan, kansainvälisten standardien noudattaminen, ylimääräisen palveluvalikoiman tarjoaminen, kuten tieto- ja viestintäpalvelut, mahdollisuus käyttää erityisesti varustettuja huoneita seminaareihin, konferensseihin, kokouksiin, vuokrausmahdollisuus lyhyeksi ajaksi (useista kk).

Näiden yritysten liiketoiminnan erityispiirre on, että vuokralainen ei vie neliömetriä, kuten markkinoilla on tapana, vaan työpaikkoja (huoneita). Palvelujen hinta riippuu niiden valikoimasta, vuokrausehdoista, alueesta. Mutta joidenkin raporttien mukaan keskimäärin yksi neliö. m neliö maksaa 1500 dollaria. Vertailun vuoksi A-luokan yrityskeskuksissa vuokrahinta ylittää harvoin 800 dollaria metriä kohti. Kaksinkertainen hintaero tekee tästä liiketoiminnasta erittäin kannattavaa.

Sublease: Liiketoiminnan ydin

Liiketoimintamalli on yksinkertainen: yritys vuokraa suuria (tarkoituksenmukaisesti - 1000 neliömetristä) alueita yrityskeskuksessa, jakaa olemassa olevan tilan pieniin lohkoihin, järjestää vastaanoton, luo asianmukaisen infrastruktuurin, palkkaa henkilökunnan, korjaa ja viimeistelee toimistotilaa, antaa mainontaa ja sitten odottaa vuokralaisia.

Nykyaikaisissa yrityskeskuksissa keskimääräinen pinta-ala on 700-100 neliömetriä. m. Siksi on syytä aloittaa koko kerroksen poistamisesta, järjestämällä sinne erillinen vastaanotto ja jakamalla loput tila toimistopalikoiksi.

Käynnistäessäsi tällaista yritystä 2 000 metrissä, sinun on investoitava noin 650–850 tuhatta dollaria. Näistä tilan vuokraaminen (yleensä ennakkomaksu kahdesta kolmeen kuukauteen) vie 240-300 tuhatta dollaria. Toinen 350-400 tuhatta dollaria tarvitaan huoneen korjaamiseen ja sen pienimuotoiseen muuntamiseen, huonekaluihin - 40-50 tuhatta dollaria, turvalaitteiden ostoon - vielä 20-30 tuhatta dollaria, tietoliikennelaitteiden asennukseen - 5-10 tuhatta dollaria (jos huoneessa on valokuitua tai operaattori johtaa sen omalla kustannuksellaan). Osa varoista käytetään mainontaan erikoisjulkaisuissa ja Internetissä. Monitoimiyrityskeskusten vuokraprosentin marginaali on keskimäärin 40–80% verrattuna vastaaviin tiloihin ilman lisäpalveluita. Siksi vuokratuotot ovat 130-150 tuhatta dollaria kuukaudessa. Näin ollen kaikki alkuperäiset kustannukset maksetaan mieluiten takaisin kolmen tai neljän kuukauden kuluessa, ja sitten yrittäjän on suoritettava vain vuokramaksut, kannettava toimintakustannukset

odes ja ansaita tuloja.

Käynnistyskustannukset voidaan minimoida aloittamalla työt luokan C segmentillä. Tässä tapauksessa siirryt vain toimistoihin tekemällä joitain parannuksia niihin. Mutta toisaalta luokassa C ei ole akuuttia pulaa pienistä toimistoista markkinoilla: erilaiset tutkimuslaitokset, hallinto- ja tehdastilat täyttävät markkinat suoralla vuokraustarjouksella.

Sublease: Liiketoiminnan haasteet

Mutta tämä liiketoiminta näyttää yksinkertaiselta vain ensi silmäyksellä. Täällä on vaikeuksia ja sudenkuoppia. Ensinnäkin rahastoyhtiöt kohtaavat samat ongelmat kuin tavalliset vuokralaiset, vuokramaksut viivästyvät, tilojen yhteistä käyttöä koskevat säännöt ovat rikkoneet ja tilojen alikuormaus.

Toiseksi, vuokranantajan suostumusta vuokrata tiloja ei ole helppoa. Päävuokralainen varmistaa, että epäilyttäviä yrityksiä ei ilmesty hänen rakennukseensa, ja puuttuu aktiivisesti alivuokralaisten valintaan ja vaatii, että heidän on noudatettava koko kiinteistön "imagoa".

Kolmanneksi vuokralaisten lisäpalvelujen tarjoamiseksi tarvitaan pätevien asiantuntijoiden henkilöstö. Suurimman mahdollisen palveluvalikoiman tarjoaminen aiheuttaa korkeita kustannuksia. Samanaikaisesti kustannukset sisältyy tietysti vuokrahintaan, mikä johtaa kustannusten nousuun. Alaluokkalaiset vaativat tällaisia ​​palveluja vain ylemmissä markkinasegmenteissä ja B- ja C-luokan toimistojen alemmissa hintasegmenteissä, ilman lisäpalveluja

Siirtymävuokrausyritys voi siis olla olemassa vain lisäyksenä kannattavampaan liiketoimintaan.

Sublease: Menettely

Mitä tulisi tehdä aloittaessaan liiketoimintaa ”kannattavalla kiinteistöllä”:

• Kehitä tehokkain huoneiden asettelu sopivilla yleisillä alueilla.

• Tee hyvät korjaukset kulutuskestävistä materiaaleista.

• Tee sisäänkäynti liikekeskukseen käteväksi, mieluiten kadulta.

• Muista tehdä kaksi tai kolme varustettua kokoushuonetta.

• Asenna automaattinen kulunvalvontajärjestelmä.

• Järjestä tai houkuttele hyvä turvayhtiö, joka pystyy ratkaisemaan konfliktitilanteet.

• Ota mukaan luotettava ja edullinen teleyritys.

• Laita moderni (puhelun automaattisen pitämisen) puhelinvaihde.

• Järjestä hyvä vastaanottopalvelu.

• Palkkaa riittävä johtaja.

Sublease: Sovintoratkaisut:

Sijoitusten määrä (2 000 neliömetriä kohti) - 650 000–850 000 dollaria:

• toimistovuokraus - 240 000–300 000 dollaria.

• toimiston korjaus ja valmistelu asiakkaiden vastaanottamiseen: 350 000–400 000 dollaria.

• huonekalut - 40 000–50 000 dollaria.

• turvalaitteiden hankinta - 20 000–30 000 dollaria.

• tietoliikennelaitteiden asennus - 5 000–10 000 dollaria.

Vuokra-ala: 1 000–10 000 neliömetriä m.

Muoto: alivuokra.

Luvat: omistajan suostumus vuokrata tila, tämän lausekkeen saatavuus päävuokrauksessa.

Takaisinmaksuaika: 3–4 kuukautta vuoteen.

Vuokrahinta: 1 500–2 200 dollaria korkealaatuisissa yrityskeskuksissa ja jopa 700–800 dollaria vähemmän arvostetuissa rakennuksissa.

Voittoprosentti: 10–20%, jos luokan C tilojen yksinkertainen uudelleenjako tapahtuu, ja enintään 50% lisäpalvelujen tapauksessa, ja jopa markkinoiden ylemmässä segmentissä.

Vuokralaiset: Pilottihankkeita myöntävien suurten kansainvälisten yritysten edustustot, pienet dynaamisesti kehittyvät yritykset, keskisuuret ja osittain pienet yritykset; kaikki yritykset, jotka tarvitsevat pienen, jopa 200 metrin toimistotilan.

Mainostamiskeinot: Internet, erikoistuneet sivustot ja erikoisjulkaisut.

Perustuu Anton Belykhin artikkeliin Business Journal -lehdelle

* Artikkeli on yli 8 vuotta vanha. Voi sisältää vanhentuneita tietoja


Suosittu Viestiä